Omgeving

Regie op de opgave

Uitwerking van regionale gebiedsvisie Eindhoven Noordwest – Best – Veldhoven en onze eigen Omgevingsvisie

Samen met de gemeenten Eindhoven, Veldhoven en Oirschot geven we vervolg aan de in de MIRT-Actualisatie (2025) opgenomen afspraken, om te komen tot een integrale gebiedsvisie als gezamenlijk duurzaam ontwikkel pad. De gebiedsvisie vormt een gezamenlijke basis voor afstemming in regionale woningbouwontwikkeling en bereikbaarheidsvraagstukken. Best neemt tevens deel aan de uitwerking van het gelijktijdig lopende traject visie Brainportbaan/Stedenbaan voor ruimtelijke inrichting en/of verdichting rond openbaar vervoerpunten/stations.

Tegelijkertijd werken we samen met Oirschot ook aan onze eigen Omgevingsvisie. Deze gaat niet alleen in op wat we waar ontwikkelen, maar ook op de manier waarop en welke randvoorwaarden hierbij gelden. Overigens valt de bestaande woningbouwopgave vanuit het verstedelijkingsakkoord nog binnen onze huidige visie.

Omgevingsplan

Eén integraal omgevingsplan

Onder de Omgevingswet is elke gemeente verplicht om voor 2032 één omgevingsplan voor het hele grondgebied vast te stellen, dat de vroegere bestemmingsplannen en diverse verordeningen vervangt. Het omgevingsplan bevat (verplicht) regels over de fysieke leefomgeving en kan (facultatief) regels bevatten over activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. Volgens de wet Arhi stelt de gemeenteraad binnen vijf jaar na de datum van herindeling één omgevingsplan voor de nieuwe gemeente vast. Samen met Oirschot worden hier al de eerste stappen in ondernomen.

Woningbouw/projecten

De druk op de woningmarkt in Best neemt door de ontwikkelingen in de regio onmiskenbaar verder toe. De woningbouwopgave, die Best op dit moment realiseert (4100 woningen tussen 2020-2040 op basis van het verstedelijkingsakkoord uit 2022 en 2430 woningen tussen 2022 tot en met 2030 op basis van de Woondeal 2025), houdt nog geen rekening met de komst van ASML op BIC Noord. Weliswaar wordt met de regionale Beethovendeal wel een versnelling van de opgave nagestreefd, maar geen uitbreiding. Komende periode zullen we als gemeente, samen met de regio, provincie en Rijk moeten verkennen of een uitbreiding van de woningbouwopgave, inclusief consequenties voor mobiliteit, energie, voorzieningen en leefbaarheid mogelijk en gewenst is en waar en op welke termijn. In de Ontwerp Nota Ruimte staat Best aangeduid als metropoolkern met regionaal grootschalige opgave. Dit moet uiteindelijk landen in de regionale gebiedsvisie én onze Omgevingsvisie zoals hierboven beschreven.

Woningbouwopgave

Om de huidige woningbouwopgave, inclusief versnelling in te kunnen vullen, wordt vol ingezet op de lopende woningbouw-ontwikkelingen, zoals Aarlesche Erven, Stationsomgeving, Boomgaard, Steegsche Velden West en overige binnenstedelijke woningbouwopgaven. En werken we verder aan de uitwerking van ontwikkelingen rondom het Dorpsplein en het gebied in de omgevingsvisie aangeduid als het gebied voor groenstedelijke dorpsuitbreiding. Daarbij zetten we beleid en uitvoeringsinstrumenten in die bijdragen aan de beschikbaarheid van passende woningen voor verschillende doelgroepen. Hierbij zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. We werken hierbij intensief samen met stakeholders, waaronder de woningcorporaties.

Naar verwachting wordt per 1 juli 2026 de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting van kracht. De lokale uitwerking hiervan, welke binnen 1 jaar gestalte moet krijgen, vraagt om meer concretisering in de nieuwbouwopgave, in aantallen, prijssegmenten en doelgroepen en behoud en verbetering van de bestaande woningvoorraad. Dit vraagt om aanpassing en aanvulling van het huidige volkshuisvestingsprogramma.

Gezonde stedelijke ontwikkeling

De (regionale) versnellingsopgave voor woningbouw legt steeds meer druk op de kwaliteit van de leefomgeving. De vraag naar (leef)ruimte, ruimte voor energie, bedrijfsruimte en bereikbaarheid in en om de gemeente neemt toe, wat een zwaar beroep doet op de schaarse ruimte. De uitdaging is om deze stedelijke groei en verdichting op een slimme, duurzame, groene en gezonde manier vorm te geven. Anders kan de toename van mobiliteit en verdere stedelijke verdichting leiden tot extra geluidsbelasting en luchtverontreiniging en afname van gezondheid en welbevinden. Om deze reden bouwen we natuurinclusief en zorgen we voor de toevoeging van stedelijk groen voor gezonde verstelijking. Hiermee krijgen inwoners in de verdichte omgeving ook een groene openbare plek met ruimte voor verblijven en bewegen.

Om te zorgen dat we ook in de toekomst een gezonde en leefbare gemeente blijven, hanteren we de milieu-ambities uit de huidige omgevingsvisie als randvoorwaarde bij onze ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen.

De komende periode liggen er beleidsmatig in het bijzonder opgaven rondom de thema's geluid, geur, lucht en licht. Zo gaan we aan de slag met het vaststellen van een basis geluidemissie (BGE) voor drukke gemeentelijke wegen. Met dit instrument monitoren we of er sprake is van een toename van geluidshinder van deze wegen en overwegen we maatregelen om de leefbaarheid te beschermen. Rondom de thema's licht, lucht en geur dienen de komende periode eveneens beleidsaanpassingen doorgevoerd te worden. Dit met het oog op het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de kaders van een goed woon- en leefklimaat.

Netcongestie

Een randvoorwaarde voor de uitvoerbaarheid van projecten en opgaven is de beschikbaarheid van (aansluit- en gebruik) capaciteit op het stroomnet. Vanaf 1 juli '26 is er voor de netaansluitingen sprake van 1 wachtlijst voor groot- en kleinverbruikaansluitingen (kva) waarbij de netwerkreservering voor kva (o.a. woningen) wordt vrijgegeven aan de wachtlijst. In Best betekent dit netwerkschaarste in de periode tot aan de oplevering van de uitbreiding van het hoogspanningsstation in Best in Q1 2028. Daarna is er naar huidig inzicht ruimte op het netwerk om in de bestaande woningbouwopgave te kunnen voorzien. Een verdergaande uitbreiding is vooralsnog onzeker en mede afhankelijk van de ontwikkeling van het hoogspanningsstation in Oirschot.

Grondbeleid

Om de ontwikkelrichting van de gemeente ook daadwerkelijk te kunnen ondersteunen is het nodig om een strategisch verwervingskrediet in te stellen. Dit biedt ruimte om, waar dat nodig en verantwoord is, grond- of vastgoedposities in te nemen die bijdragen aan maatschappelijke opgaven en prioritaire ontwikkelingen.

Dit krediet staat niet op zichzelf, maar past binnen het grondbeleid dat binnenkort ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden.

Mobiliteit

Best is het knooppunt waar de Brainportgroei versneld én beheersbaar kan landen: aan spoor, A2/N2 en A58, nabij ASML en het Philips Healthcare-kenniscluster, met nog enige ruimte op het energienetwerk.

Het voorstel van Best richting Rijk en regio is integraal en uitvoerbaar: maak van station Best een volwaardige mobiliteitshub (inclusief IC-station), bundel grootschalige woningbouw rond deze mobiliteitsknoop, en borg netcapaciteit en leefkwaliteit als randvoorwaarden. Zo ontlasten we de A2/N2-corridor, vergroten we de arbeidsmarktbereikbaarheid en leveren we sneller passende woningen op korte afstand. Daarbij horen uiteraard gezamenlijke investeringen en uitvoeringskracht.

Mobiliteitsopgave

Uiteindelijk wordt verwacht dat er alleen al bij de nieuwe vestiging van ASML op BIC ca 20.000 mensen werkzaam zullen zijn. Om ervoor te zorgen dat deze mensen met de fiets of openbaar vervoer (via de mobiliteitshubs) reizen en minder met de auto neemt de regio onder de Beethovendeal maatregelen, vooral ook in Best. De doelstelling van een modal-split volgens het STOMP principe van 30% fiets - 30% openbaar vervoer - 30% auto is ambitieus en vraagt om grootschalige maatregelen, zoals doorfietsroutes, Brainportlijn, opwaarderen van station Best en de aanleg van Brainporthubs. De nieuwe medewerkers wonen dus bij voorkeur op fietsafstand of nabij openbaar vervoersknooppunten (trein en bus), zoals in Best.

Mogelijk maken ontwikkelingen en schaalsprong zónder dat bereikbaarheid en leefkwaliteit onder druk komen. Om dit mogelijk te maken werken we aan een samenhangend pakket maatregelen volgens STOMP (lopen/fietsen/OV/deelmobiliteit/auto) en sturen we adaptief op fasering en prioriteit richting 2027.

Hierbij zetten we in 2027 in op het realiseren van:

• Vastgesteld duurzaam mobiliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma 2027–2031, gekoppeld aan woningbouwlocaties en fasering.
• Voorbereiden besluitvorming en onderzoeken over vervolgstappen in regionale hoofdprojecten (A2/N2, Brainportlijn en A58), inclusief gemeentelijke inbreng en ruimtelijke consequenties.
• Parkeerbeleid centrum/stationsomgeving geïmplementeerd, passend bij groei van woningbouw, werken en bezoekers.
• Stationsomgeving (west) doorgezet naar volgende fase planstudie, met afspraken met NS/ProRail en zicht op financiering; inzet op goede OV‑ en fietsontsluiting voor woningbouw en voorzieningen.
• Snelfietsroutes (o.a. F2, F58) en fietsroute naar BIC Noord: nieuwe tracé-delen in uitvoering.
• Brainporthub A2 Noord voor eerste fase in uitvoering.
• Beatrixbrug in relatie tot fiets, Brainportlijn en groot onderhoud in aanbesteding;
• Gedragsaanpak mobiliteitstransitie gestart (o.a. werkgeversaanpak) om autogebruik te verminderen.

Economie

Bedrijventerreinen / Werklocaties

De bedrijventerreinen in Best staan onder toenemende druk door ontwikkelingen vanwege beperkte uitbreidingsruimte en regionale afspraken binnen de Metropoolregio Eindhoven. De beschikbare netcapaciteit vraagt steeds vaker om slimme en collectieve energieoplossingen om verduurzaming, elektrificatie en bedrijfsontwikkeling ook in de toekomst mogelijk te houden. Dit brengt aanvullende investeringen en coördinatievraagstukken met zich mee.

Daarnaast vraagt de regionale programmering om een intensiever en toekomstbestendig gebruik van bestaande bedrijventerreinen, omdat uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn. Dit vraagt om investeringen in herstructurering, revitalisering van verouderd vastgoed en aanpassing van de openbare ruimte en infrastructuur. De gemeente Best heeft hierin een belangrijke regierol.

Ook is regelgeving aangescherpt om ongewenste ontwikkelingen, zoals een sterke toename van kleinschalige bedrijfsunits, beter te kunnen sturen via het omgevingsplan. Dit leidt tot aanvullende uitvoerings- en handhavingsopgaven.

Tot slot zorgen regionale ontwikkelingen, waaronder de groei van Brainport en de komst van grootschalige werkgevers, voor extra druk op bereikbaarheid en voorzieningen. Dit vraagt om blijvende investeringen en cofinanciering op het gebied van mobiliteit en infrastructuur.

Detailhandel en horeca

De actualisatie van het detailhandels- en horecabeleid leidt tot een aangescherpt juridisch en ruimtelijk kader, gericht op concentratie van functies in centrum en wijkcentra en het voorkomen van versnippering. Dit vraagt om doorwerking in het omgevingsplan. Daarnaast zorgen bevolkingsgroei en de regionale schaalsprong voor een toenemende vraag naar voorzieningen, terwijl tegelijkertijd gestuurd moet worden op het voorkomen van overaanbod en leegstand. Ontwikkelingen zoals afhaal- en bezorghoreca en functiemenging vragen om actieve regulering vanwege effecten op leefbaarheid en openbare ruimte.

Duurzaamheid

De gemeente Best ontvangt geld van het Rijk voor de uitvoering van klimaat- en energiebeleid (CDOKE). Vanaf 2026 worden deze uitgekeerd in het gemeentefonds. Dit geld reserveren we voor klimaat en energie. Daarnaast verwachten we dat het Rijk extra gelden vrij maakt voor gemeente voor verduurzaming, vanwege de geopolitieke spanningen. We houden de ontwikkelingen in de gaten.

In 2027 zetten we qua duurzaamheid in op de volgende onderwerpen:

• Het samen met Oirschot actualiseren van het Warmteprogramma;
• Het onderzoeken van de mogelijkheden voor het realiseren van een grootschalig warmtenet
• Het actualiseren van de Regionale Energie Strategie (RES) van de metropoolregio Eindhoven
• Het verder invoeren van klimaatadaptatie
• Verduurzamen van gemeentelijk vastgoed met ondersteuning vanuit Dumava subsidies. Het gaat hierbij onder meer om het verduurzamen van scholen, zoals fase 2 van het Heerbeeck college
• Implementatie en uitrol van het Soorten Management Plan om een versnelling te kunnen realiseren in isoleren
• Het in SRE verband ontwikkelen van een gezamenlijke aanpak voor duurzame nieuwbouw