Paragraaf Grondbeleid

Grondbeleid is belangrijk voor de raad om twee redenen. Ten eerste vanwege de doelen van de programma's en ten tweede vanwege het financiële belang en de risico's. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, en de financiële resultaten en risico's van de grondprojecten. Voor meer informatie over het meerjarenperspectief van de grondprojecten verwijzen wij u naar de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2025.

Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelen te bereiken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid ondersteunt deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota is bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.

De Nota grondbeleid 2015 is onlangs geëvalueerd om te zien of aanpassing nodig was. De conclusie was dat het huidige grondbeleid nog steeds van toepassing is. Er zijn geen wezenlijke veranderingen in het beleid sinds de vaststelling van de Nota grondbeleid 2015.

Instrumenten van het grondbeleid worden geïntegreerd in de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. Dit zal enkele veranderingen in het grondbeleid met zich meebrengen, vooral door de Aanvullingswet grondeigendom. Deze wet integreert bestaande instrumenten zoals het voorkeursrecht en onteigening in het omgevingsrecht. De werking van deze instrumenten zal niet wezenlijk veranderen, maar er zal sprake zijn van modernisering, verduidelijking, versnelling van procedures, en soms wijziging van bevoegdheden (vooral bij onteigening). Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de Nota grondbeleid worden aangepast aan de nieuwe wetgeving.

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).

In het kader van de jaarrekening 2024 zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1 januari 2025. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma).

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Per 1-1-2025 zijn er 4 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Dijkstraten, Aarlesche Erven, Centrum en Steegsche Velden-Noord. In 2024 zijn de eerdere BIE's Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat afgesloten.

De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2024 € 26.934.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen wordt geraamd op € 22.902.000. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) wordt geraamd op € 4.032.000.

Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 (jaarrekening 2024) wordt het volgende resultaat verwacht:

• Resultaat op nominale waarde BIE: € 8.401.000 (nadelig saldo)
• Resultaat op eindwaarde BIE: € 24.941.000 (nadelig saldo)
• Resultaat op netto contante waarde BIE: € 22.514.000 (nadelig saldo)
• Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming (poc methode)

In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2025 wordt in 2024 geen winstneming genomen.

Bouwgronden in voorbereiding - boekwaarde

Project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers (afgesloten per 31-12-2024)

In 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet voor de planontwikkeling van project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers van € 300.000 beschikbaar gesteld. In het BBV zijn voorwaarden beschreven, waaronder deze kosten mogen worden geactiveerd onder de 'immateriële vaste activa'. Later (binnen 5 jaar) kunnen deze kosten worden opgenomen in een door de raad te openen grondexploitatie. In 2024 zijn voor de voorbereiding van het project € 77.000 aan kosten gerealiseerd. Daarmee komt de boekwaarde van dit voorbereidingskrediet per 31-12-2024 op € 178.000.

In 2024 is de strategie voor de ontwikkeling van deze locatie gewijzigd van actief grondbeleid naar faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente niet meer zelf investeert in deze ontwikkeling, maar de particulier ontwikkelaar faciliteert. De boekwaarde per 31-12-2024 wordt ten laste van het jaarresultaat 2024 gebracht. De gemeente verkoopt de gemeentelijke gronden aan de ontwikkelaar en brengt een exploitatiebijdrage (verhaal van gemeentelijke kosten) in rekening.

Project gymzaal voor scholen in Dijkstraten en Aarlesche Erven

In de vergadering van 10 december 2024 heeft het college een voorbereidingskrediet van E 100.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van een locatie aan de Veldweg. Dit voorbereidingskrediet wordt via de eerste financiële rapportage 2025 aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Voor de locatie wordt onderzocht of de realisatie van een gymzaal voor de scholen in de wijken Dijkstraten en Aarlesche Erven mogelijk is. Daarnaast wordt onderzocht of op deze locatie een aantal woningen kan worden gerealiseerd.

In 2024 is voor een bedrag van E 1.500 aan voorbereidingskosten gemaakt. Daarmee komt de boekwaarde per 31-12-2024 eveneens op E 1500.

Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties. De Risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2025 (jaarrekening 2024) zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 6.701.000 (was € 7.515.000 in de jaarrekening 2023). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 5.945.000 (stand per 31-12-2024, na mutaties in de voorzieningen). Dit betekent dat vanuit de Vrije algemene reserve een bedrag van € 756.000 moet worden toegevoegd aan de Risicoreserve grondexploitaties. Deze toevoeging is verwerkt in de jaarrekening 2024.

Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen namen we de volgende maatregelen:

• Voortdurend overleg met bouwpartners, corporaties en de regio om woonproducten af te stemmen op de marktvraag.
• Het aanbod van bouwkavels faseren en doseren in relatie tot de marktvraag.
• Alternatieve programma's doorrekenen.
• Kosten bewaken en sturen.
• Aandacht besteden aan marketing en promotie.
• Gronden zo laat mogelijk bouwrijp maken binnen onze contractuele verplichtingen om renteverliezen te voorkomen.
• Tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.

De nota grondprijzen wordt jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld. In deze nota staat een grondprijzenoverzicht van de bouwgronden.

Een uitgebreide toelichting op de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties leest u in de MPG 2025.