Paragraaf Grondbeleid

Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.

Voor een uitgebreide toelichting op de stand van zaken van de grondexploitaties verwijzen wij u naar de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026). Deze wordt gelijktijdig met de jaarstukken 2025 aan de raad aangeboden.

Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.

In 2025 zijn we gestart met het actualiseren van de Nota grondbeleid. Dit is nodig vanwege nieuwe wetgeving (Omgevingswet), maar ook vanwege de grotere ruimtelijke opgaven voor de gemeente (woningbouw, economie, klimaat en groen). In 2026 zal de nieuwe Nota grondbeleid aan de raad ter vaststelling worden aangeboden.

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).

In het kader van de jaarrekening 2025 zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1 januari 2026. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma).

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Per 1-1-2025 heeft de gemeente 4 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Dijkstraten, Aarlesche Erven, Centrum, en Steegsche Velden-Noord. In 2025 hebben we project Centrum afgesloten.

De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt per 31-12-2025 € 21.162.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt op € 19.924.000.

Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties ten behoeve van de jaarrekening 2025 wordt het volgende resultaat verwacht:

Resultaat op nominale waarde BIE: € 5.360.000 (nadelig saldo)

Resultaat op eindwaarde BIE: € 20.526.000 (nadelig saldo)

Resultaat op netto contante waarde BIE: € 19.175.000 (nadelig saldo).

Voor het verwachte nadelige resultaat is een voorziening getroffen.

In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). In project Steegsche Velden Noord wordt in 2025 een tussentijdse winst genomen van € 590.000. Deze tussentijdse winst wordt gestort in de Risicoreserve grondexploitaties.

Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties. De Risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2026 (jaarrekening 2025) zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 5.610.000 (was € 6.701.000 in de jaarrekening 2024). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 10.269.000 (stand per 31-12-2025, na mutaties in de voorzieningen en tussentijdse winstneming). Dit betekent dat vanuit de Risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 4.659.000 kan worden afgedragen aan de Vrije algemene reserve. Deze afdracht is verwerkt in de jaarrekening 2025.

Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:

• permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties én met de regio over afstemming woonproducten op de marktvraag;
• faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
• doorrekenen van (alternatieve) programma’s;
• bewaken van en sturen op kosten;
• aandacht voor marketing en promotie;
• binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
• tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.

De verkoop van (bouwrijpe) grond door de gemeente is gebonden aan Europese staatssteunregels. Deze regels moeten voorkomen dat een gemeente aan een marktpartij een financieel voordeel gunt, waardoor de concurrentie tussen marktpartijen niet eerlijk verloopt. Uitgangspunt bij het verkopen van grond is dat dit geschiedt tegen marktwaarde, om staatssteun te voorkomen. Om de marktconformiteit te borgen worden de grondprijzen jaarlijks door het college vastgesteld.

Een uitgebreide toelichting op de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties leest u in de MPG 2026.