Paragraaf Grondbeleid

Grondbeleid is belangrijk voor de raad om twee redenen. Ten eerste voor het realiseren van de doelen van de programma's en ten tweede vanwege inzicht in het financiële belang en de risico's. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan en de financiële resultaten en risico's van de grondprojecten.

Voor meer informatie over het meerjarenperspectief van de grondexploitaties verwijzen wij u naar de laatst vastgestelde Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026).

Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelen te bereiken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid ondersteunt deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota is bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief, faciliterend of een combinatie daarvan) zal worden toegepast.

De geactualiseerde Nota grondbeleid 2026 vormt het strategisch kader voor de inzet van het grondbeleid.

De regionale afspraken, de druk op de leefomgeving en de manier waarop de gemeente ruimtelijke initiatieven wil beoordelen en begeleiden zijn in de afgelopen jaren verder ontwikkeld. De gemeente ziet daarbij dat niet alle opgaven vanzelf tot stand komen via marktinitiatieven. Voor sommige ontwikkelingen is een actievere inzet van de gemeente nodig, terwijl bij andere juist een terughoudende rol passend is. Omdat de gemeente beperkt eigen grond in bezit heeft, is zij in veel gevallen afhankelijk van initiatiefnemers. Dat vraagt om bewuste en transparante keuzes over de rol van de gemeente: initiatief nemen, samenwerken of volstaan met een toetsende inzet. Ook zijn in de afgelopen jaren de spelregels veranderd ten opzichte van de Nota grondbeleid 2015: onder andere het Didam-arrest en nieuwe kaders voor kostenverhaal en financiële bijdragen. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen in de geactualiseerde Nota grondbeleid 2026.

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Hierdoor is er één en ander gewijzigd in het instrumentarium voor grondbeleid. Een deel van de bestaande instrumenten zoals bijvoorbeeld het voorkeursrecht en onteigening zijn samengebracht en geïntegreerd in de Omgevingswet. De werking ten aanzien van het grondbeleid is niet wezenlijk veranderd in de Omgevingswet. Er is vooral sprake van modernisering, verduidelijking, waar mogelijk versnelling van proceduretijden, en soms wijziging van bevoegdheden (met name bij onteigening). Onder andere de inwerkingtreding van de Omgevingswet is aanleiding om de Nota grondbeleid 2015 aan te passen aan de nieuwe wetgeving en te actualiseren door bijvoorbeeld het toevoegen van afwegingskaders om te komen tot de gewenste maatschappelijke doelen/ontwikkelingsresultaten. Daarnaast willen we in de geactualiseerde Nota een strategisch verwervingsbudget introduceren.

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).Voor de begroting 2027 zijn de grondexploitaties gebaseerd op de MPG 2026, die op 29 juni 2026 door de raad is vastgesteld.

Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Per 1-1-2027 zijn er 3 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Dijkstraten, Aarlesche Erven, en Steegsche Velden-Noord.

De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop (of subsidies). Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie wordt per 1-1-2027 geraamd op € 17.886.000.

Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Op basis van de MPG 2026 wordt het nadelige resultaat van de bouwgronden in exploitatie geraamd op € 14.370.000. Conform de regelgeving van het BBV is voor het nadelige resultaat een voorziening getroffen.

Bij grondexploitaties lopen gemeenten verschillende risico’s. Deze hangen samen met de lange looptijd van projecten, onzekerheden in de planvorming, de inschatting van parameters, marktontwikkelingen en de betrokkenheid van diverse partijen met uiteenlopende belangen.

In het kader van het risicomanagement worden deze risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd op basis van kans en impact. Hierdoor ontstaat inzicht in het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Voor de MPG 2026 zijn de risico’s van de grondexploitaties opnieuw geactualiseerd en beoordeeld. Het benodigde weerstandsvermogen is daarbij vastgesteld op € 5.800.000. Dit bedrag wordt gedekt vanuit de Risicoreserve grondexploitaties.

Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen namen we de volgende maatregelen:

• Voortdurend overleg met bouwpartners, corporaties en de regio om woonproducten af te stemmen op de marktvraag.
• Het aanbod van bouwkavels faseren en doseren in relatie tot de marktvraag.
• Alternatieve programma's doorrekenen.
• Kosten bewaken en sturen.
• Aandacht besteden aan marketing en promotie.
• Gronden zo laat mogelijk bouwrijp maken binnen onze contractuele verplichtingen om renteverliezen te voorkomen.
• Tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.

De gemeentelijke grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Een toelichting op de grondprijzen en de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties leest u in de MPG 2026.